Ведущие мировые профессиональные организации, включая королевское общество сертифицированных экспертов в сфере недвижимости (RICS), договорились создать универсальные методы и стандарты оценки недвижимости. Путаница в методах оценки серьезно усложняет иностранцам инвестирование в объекты: она влияет на стоимость собственности, провоцирует ошибки в финансовых отчетах, сообщили в RICS. Участники рынка, опрошенные RealEstate.ru, высказались о том, реально ли внедрить в практику у нас в стране международные стандарты оценки недвижимости, и если да, то что это даст. Пресс-служба RICS привела примеры того, когда возникает путаница из-за разных методик: в Испании внешние плавательные бассейны включаются в пространство напольного покрытия, а в Австралии в отчет включают площадь парковок, даже если они не имеют отношения к собственности. Такие нюансы мешают инвесторам рассчитать прибыльность зарубежного дома или виллы.
Единые стандарты все равно не помогут привлечь в Россию зарубежных инвесторов
Заместитель генерального директора компании "НДВ-Недвижимость" Ирина Наумова, считает, что отсутствие иностранных инвестиций в России - следствие несовершенства нашего законодательства и традиционной коррупционной составляющей рынка. Что касается противоречий между оценочными стандартами в разных странах, то они «не драматичны». «Многие из них обусловлены, например, особенностями законодательства той или иной страны, - сказала Наумова. - Однако если с помощью новых стандартов они будут сглажены - это станет еще одним, извините за пафос, шагом к глобализации, и наверняка облегчит инвесторам процесс принятия решений по тем или иным иностранным объектам недвижимости». В России же, как предполагает Наумова, новые стандарты могут работать параллельно с традиционными методами оценки. «Однако не думаю, что после их внедрения мировые инвесторы поспешат вкладываться в нашу недвижимость. Сегодня ведь они смотрят на наш рынок недвижимости косо не из-за боязни того, что последняя может быть неверно оценена. Ни в одной стране мира рынок не развивается столь динамично, как у нас», - считает Ирина Наумова. Эксперт напомнила об истории с топ-менеджментом ИКЕА, который был снят со своего поста за то, что давал взятки российским чиновникам при строительстве новых торговых центров. «Это показывает, что те компании, которые не хотят играть по отечественным правилам, не приживаются на нашем рынке, а те, которые принимают наши правила игры, отторгаются западным деловым сообществом, - пояснила Наумова. - На рынке недвижимости единственная компания, работающая стабильно и долго, это Strabag».
Универсальные правила оценки могут пригодиться в сегменте коммерческой недвижимости
Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Антон Северьянов рассказал, что сегмент качественной коммерческой недвижимости в России сейчас характеризуется большей прозрачностью (по сравнению с сегментом жилой недвижимостью). По мнению эксперта, если новые стандарты действительно будут разработаны, то, скорее всего, они начнут действовать лишь в этом сегменте. Его операторы работают в соответствии с международными стандартами корпоративного управления. «Использование стандартов измерения недвижимости в данном сегменте рынка России может способствовать повышению его открытости, понятности и, как следствие, привлечению дополнительных иностранных инвестиций, - пояснил Северьянов. - А в условиях продолжающегося мирового кризиса, нестабильности фондовых рынков и большого количества денежной ликвидности (долларов США) ценность реальных активов только возрастает».
По сути это будет международный словарь
Маркетолог компании "Эталон-Инвест" Наталья Бланкова подтвердила, что во многих странах существуют весьма значительные различия в методиках оценки недвижимости. «Но данные различия доставляют сложности лишь международным инвесторам, которым приходится проводить оценку в разных странах, - сказала эксперт корреспонденту RealEstate.ru. - При этом, наиболее стандартны методы в Европейских странах и США. А вот страны Азии и Латинской Америки могут иметь кардинальные отличия». Но даже при наличии необходимости в единых стандартах, скорее всего данные методики будут носить рекомендательный и справочных характер, уверена Бланкова. По ее словам, ими будут пользоваться лишь сотрудники компаний-инвесторов. «То есть по сути это будет международный словарь», - сказала маркетолог. Бланкова сообщила, что игроки российского рынка недвижимости официально пользуются СНиПами, а международные стандарты вторичны и используются лишь при подготовке отчетов для иностранных партнеров. Вероятно, то же самое будет происходить и в других странах, ведь в первую очередь все ориентируются на внутренний рынок. Например, Международные стандарты финансовой отчётности (МСФО; IFRS англ. International Financial Reporting Standards) используются лишь теми компаниями, которые имеют иностранных инвесторов, либо совместные предприятия и данная отчетность для российских компаний не имеет первостепенного значения. В России же опыт единых стандартов будет перениматься в первую очередь компаниями, имеющими иностранных инвесторов, а так же возможно внешними консалтинговыми агентствами. А поскольку законодательно новые стандарты вряд ли будут оформлены, широкого распространения новые методики оценки не получат.
Единые стандарты должны быть отражены в российском законодательстве
В нашей стране потребители привыкли считать, что нет ничего качественного. А потому стандарты должны быть, чтобы в сфере недвижимости начали действовать одни правила игры, считает генеральный директор компании Retail Row Марат Манасян. Однако, эксперт убежден: для того, чтобы стандарты начали действовать в России на практике, необходимо соблюсти условие. А именно: они должны стать обязательными к использованию, найти отражение в законодательстве. При этом потребитель должен иметь возможность удостовериться, что имеет дело с профессиональным игроком рынка недвижимости, так же, как, например, пациент, имеет право проверить лицензию врача. Более того, уверен Манасян, в бизнесе должна укорениться гражданская позиция: крупные компании откажутся связываться с исполнителями, которые будут игнорировать единые стандарты. Эксперт считает, что это повысит уровень конкуренции на российском рынке недвижимости. Марат Манасян добавил, что требования соблюдать единые стандарты оценки не должны показаться бизнесу обременительными, в отличие, скажем, от получения лицензии на работу. «Нет никаких барьеров, которые мешали бы соблюдать простые правила игры», - добавил генеральный директор. Анна Кузнецова