Во время кризиса на рынке недвижимости на первое место выходит надежность застройщика. Ведь именно это поможет избежать фатальных финансовых потерь. Так что потенциальные покупатели сейчас намного больше думают и выбирают, чем, допустим, полтора года назад. О положении на современном российском рынке жилья "Вести. Недвижимость" рассказала заместитель генерального директора компании "Эталон-Инвест" Елена Смаковская.
— Как сейчас обстоит дело с продажами на российском рынке недвижимости?
— С начала 2016 года всеми участниками рынка отмечается всплеск покупательского спроса на квартиры в новостройках. Объемы продаж в первом квартале 2016 года были сопоставимы с четвертым кварталом 2015 года, несмотря на то, что четвертый квартал является сезоном традиционно высокого спроса на недвижимость. Мы связываем этот факт, в первую очередь, с тем, что в первом квартале принималось решение о целесообразности продолжения субсидирования ипотеки, и данный информационный фон внес настроение некоего ажиотажа на рынок. Так, в марте проходила ежегодная тематическая выставка по недвижимости, на которой в этом году было отмечено рекордное количество посещений.
— Покупка квартиры всегда сопряжена с определенным риском. Как сделать так, чтобы свести риск к минимуму? Из-за кризиса некоторые новостройки рискуют превратиться в долгострои или недострои. Как максимально обезопасить себя от такого развития событий?
— На рынке Москвы присутствует большое количество застройщиков, и среди них, действительно, покупателю сложно выбрать того единственного, кому можно доверить свои накопления. Чтобы не ошибиться с выбором, необходимо придерживаться достаточно простых правил, в частности, обращать внимание на историю застройщика, наличие у него проблемных объектов. Также стоит посмотреть динамику строительства текущих проектов — для этого можно воспользоваться дневником стройки, который, как правило, есть на сайтах всех строящихся жилых комплексов. Посмотреть текущий ход строительства можно и непосредственно на самом объекте - в этом случае стоит обратить внимание на наличие на строительной площадке техники, рабочих, динамики проведения работ и так далее.
Но самым надежным, на мой взгляд, является выбор крупного публичного застройщика. По данным застройщикам доступна регулярная публикация финансовой отчетности, в которой нужно обратить внимание на размер привлеченных кредитов и собственного капитала. Размер собственных средств должен, как минимум, однократно покрывать размер кредитов. Также в отчетности можно посмотреть финансовые результаты и сделать выбор в пользу прибыльной компании. При выборе небольшого, непубличного застройщика покупатель вынужден верить данной компании "на слово".
— На какие шаги идут застройщики, чтобы как можно быстрее и эффективнее продать квартиры?
— В последнее время создается большое количество совместных программ застройщиков с банками и финансовыми организациями, которые позволяют субсидировать часть ипотечной ставки за счет средств застройщика. Существуют отдельные продукты по частичной компенсации первоначального взноса по ипотеке – также за счет средств застройщика.
Данные мероприятия снижают финансовую нагрузку на покупателя, делают покупку квартиры более доступной. В случае если застройщик располагает свободными денежными средствами, активно используются схемы рассрочек, в том числе длительных, – непосредственно от самого застройщика. Например, рассрочку до 5 лет можно получить даже без процентов.
— Насколько современный покупатель на рынке недвижимости отличается от тех, что были до кризиса?
— Если вспомнить динамику рынка до кризиса, то на фоне увеличивающегося спроса застройщики активно повышали цены. Это, в свою очередь, подогревало ажиотаж среди покупателей. Сейчас ценовые тенденции на рынке неоднозначны. Небольшие застройщики используют демпинг, а девелоперы, находящиеся в более ликвидной позиции, напротив, более продуманно выстраивают свою ценовую политику. В этой ситуации покупателю требуется больше времени для принятия решения. Он, как правило, тщательно изучает предложения застройщиков и даже пытается торговаться, стараясь получить максимум. Таким образом, в отличие от докризисного периода, в настоящее время сложился рынок покупателя.
— Какие документы должны быть у застройщика, что он должен показать потенциальному покупателю и какие может дать гарантии честной и прозрачной покупки жилья?
— Возвращаясь к вопросу надежности застройщика, во избежание потери вложений покупатель должен проверить правоустанавливающие документы на объект строительства. У застройщика в обязательном порядке должны быть права на земельный участок — это может быть договор аренды земельного участка или свидетельство о собственности. Также обязательно наличие разрешений на строительство со сроком окончания, совпадающим с заявленными сроками строительства объекта. Стоит обратить внимание и на предлагаемую форму договора: реализация квартир в строящихся объектах по закону допускается только по договору долевого участия.
— Предвидятся ли в ближайшем будущем какие-либо нововведения, которые могут изменить порядок оформления договоров и прочих бумаг? Или пока все останется по-старому?
— Форма договора долевого участия окончательно закрепилась на рынке жилой недвижимости и в ближайшей перспективе контроль над застройщиками по соблюдению 214 Федерального Закона будет только ужесточаться.